As is where is clausule: wat houdt dit in?
Bij vastgoedtransacties wordt vaak een as is where is clausule opgenomen. Maar wat is de betekenis van de as is where is clausule precies? Deze bepaling betekent dat de koper het pand accepteert in de staat waarin het zich bevindt, zonder dat de verkoper verantwoordelijk is voor eventuele gebreken. Toch betekent dit niet dat de verkoper volledig wordt vrijgesteld van alle verplichtingen.
Koper Voorzichtig: Inzicht in ‘As Is’ Risico’s
Een voorbeeld van de as is where is clausule
Stel dat een koper een woning koopt met een as is where is clausule, en na de aankoop blijkt er sprake te zijn van verborgen gebreken, zoals ernstige funderingsproblemen. In principe zou de koper deze gebreken voor eigen rekening moeten nemen. Echter, als de verkoper op de hoogte was van deze gebreken en deze bewust heeft verzwegen, dan kan de koper juridische stappen ondernemen.
As is where is uitgelegd door M2 advocaten
Volgens M2 Advocaten is het cruciaal dat kopers bij een as is where is clausule altijd grondig onderzoek doen. Dit betekent dat een bouwkundige keuring en juridisch advies noodzakelijk zijn om verrassingen te voorkomen. Daarnaast is het van belang om te controleren of de verkoper alle relevante informatie over het pand correct heeft verstrekt.
Kortom, hoewel een as is where is clausule de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt, biedt het geen vrijbrief om gebreken te verzwijgen. Kopers doen er goed aan om kritisch te blijven en juridisch advies in te winnen voordat zij akkoord gaan met deze clausule.
Belangrijke punten
- “As is” clausules dekken voornamelijk de fysieke staat van onroerend goed, niet de juridische naleving of verborgen gebreken.
- Rechtbanken beperken consequent de bescherming van “as is” wanneer verkopers bekende significante problemen verbergen.
- Uitgebreide onroerend goed inspecties zijn essentieel om structurele, elektrische en mechanische problemen voor aankoop te identificeren.
- Het onderhandelen over ontbindingsperiodes biedt kopers tijd om problemen te ontdekken en juridische exitopties indien nodig.
- Verkopers blijven wettelijk verplicht om bekende materiële defecten te onthullen, ondanks de “as is” taal in contracten.
Wat “As Is Where Is” Echte Betekenis heeft voor Vastgoedkopers
Bij de aankoop van een onroerend goed met een “as is where is”-clausule accepteren kopers het onroerend goed in de huidige staat zonder extra garanties met betrekking tot de juridische, fiscale of technische status. Deze bepaling vermindert aanzienlijk de verantwoordelijkheden van de verkoper na de transactie, aangezien zij minimale waarborgen bieden met betrekking tot het vastgoed.
Veel verkopers denken ten onrechte dat deze clausule hen volledig van alle aansprakelijkheid ontheft. Echter, rechtbankuitspraaken suggereren iets anders. Een rechtszaak in Noord-Holland toonde aan dat deze clausules nauwkeurig geïnterpreteerd moeten worden, en doorgaans alleen betrekking hebben op fysieke eigenschap van het onroerend goed en niet op juridische naleving of onrechte materiële gebreken.
Kopers moeten uitgebreide inspecties uitvoeren voordat zij overgaan tot de aankoop om de risico’s die verband houden met deze clausule te beperken.
De Juridische Beperkingen van “As Is” Clausules in Vastgoed
Ondanks hun wijdverbreide gebruik in onroerendgoedtransacties, ondervinden “as is” clausules aanzienlijke juridische beperkingen die zowel kopers als verkopers moeten begrijpen.
Zoals aangetoond in een rechtszaak in Noord-Holland, worden deze bepalingen meestal nauwer geïnterpreteerd, waarbij ze voornamelijk van toepassing zijn op fysieke eigendomskarakteristieken en niet op juridische of reglementaire zaken.
Rechters hebben vastgesteld dat verkopers dergelijke clausules niet kunnen gebruiken om aansprakelijkheid te vermijden voor misleiding of verdoezeling van materiale feiten.
Juridische precedent heeft stevig vastgesteld dat “as is” clausules verkopers niet kunnen beschermen die belangrijke informatie misrepresenteren of verdoezelen.
Wanneer een verkoper op de hoogte is van ernstige gebreken of de nodige goedkeuringen mist—zoals niet-goedgekeurde verbouwingen zonder toestemming van de vereniging van eigenaren—kan de “as is” bescherming ongeldig worden, zodat kopers remedies kunnen nastreven ondanks contractuele taal.
U beschermen bij het kopen van onroerend goed “zoals het is”
Voor kopers die transacties aangaan met “in de huidige staat waar het is” clausules, is het essentieel om specifieke beschermende maatregelen te implementeren voordat ze zich aan de aankoop verbinden.
Het laten uitvoeren van uitgebreide gebouweninspecties door gekwalificeerde professionals helpt om potentiële structurele, elektrische of loodgietersproblemen te identificeren voordat contracts worden ondertekend. Kopers moeten alle juridische aspecten verifiëren, inclusief vergunningen voor renovaties en goedkeuringen van eigenarenverenigingen.
Het onderhandelen over contingentietermijnen biedt tijd voor grondig onderzoek, terwijl het opties voor terugtrekking uit het contract behoudt.
Het aanvragen van documentatie van vorige reparaties en onderhoud biedt inzicht in de geschiedenis van het onroerend goed.
Ondanks de bescherming van verkopers onder dergelijke clausules, hebben rechtbanken vastgesteld dat deze bepalingen voornamelijk betrekking hebben op fysieke kenmerken en niet op juridische nalevingskwesties.
FAQ
Kan een verkoper bekende grote gebreken verbergen achter een “zoals is” clausule?
Nee, verkopers kunnen bekende grote gebreken niet legaal verbergen achter een “as is where is” clausule.
Zoals blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, moeten dergelijke clausules nauwkeurig worden geïnterpreteerd en gelden ze meestal alleen voor fysieke eigenschappen van het onroerend goed.
Hoewel verkopers een verminderde verantwoordelijkheid hebben voor ontdekkingen na de verkoop, behouden zij de plicht om ernstige gebreken die bij hen bekend zijn, bekend te maken.
De clausule ontslaat verkopers niet van alle aansprakelijkheid met betrekking tot opzettelijke misleiding.
Zijn bepaalde eigenschapsaspecten nooit gedekt door “As Is Where Is” clausules?
“Zoals is, waar is” clausules dekken doorgaans geen niet-fysieke eigenschapsaspecten.
Rechtspraak wijst erop dat deze clausules streng geïnterpreteerd worden om voornamelijk van toepassing te zijn op de fysieke kenmerken van het onroerend goed.
Juridische kwesties, zoals ongeautoriseerde renovaties of het ontbreken van de juiste goedkeuringen van eigenarenverenigingen, vallen over het algemeen buiten de bescherming van de clausule.
Bovendien blijven verkopers verplicht om ernstige gebreken die zij kennen, bekend te maken, ondanks de aanwezigheid van dergelijke clausules.
Hoe verschillen “As Is” clausules internationaal in juridische handhaving?
De wettelijke handhaving van “als is” clausules varieert aanzienlijk tussen rechtsgebieden internationaal.
In sommige landen bieden deze clausules robuuste bescherming voor verkopers, terwijl ze in andere landen strengere rechterlijke controle ondergaan. Civielrechtelijke rechtsstelsels interpreteren dergelijke clausules vaak nauwer dan common law systemen.
Lokale consumentenbeschermingswetten, verplichte openbaarmakingsvereisten en culturele houdingen ten opzichte van verantwoordelijkheden tussen koper en verkoper beïnvloeden verder hoe rechtbanken uiteindelijk deze bepalingen in vastgoedtransacties handhaven.
Kan ik gedeeltelijke garanties onderhandelen ondanks een “As Is Where Is” overeenkomst?
Deel waarborgen kunnen worden onderhandeld binnen “as is where is” overeenkomsten. Kopers kunnen specifieke waarborgen voor bepaalde aspecten van het onroerend goed verzoeken, terwijl ze de algemene staat accepteren.
Hoewel verkopers meestal weerstand bieden tegen wijzigingen, kunnen ze instemmen met beperkte waarborgen voor kritieke systemen of niet-bekende gebreken. Het succes hangt af van de marktomstandigheden, de wenselijkheid van het onroerend goed en de onderhandelingskracht.
Juridische documentatie van de overeengekomen uitzonderingen is essentieel om de handhaving verder dan de standaardclausules te waarborgen.
Welke documentatie moeten verkopers verstrekken bij het gebruik van “As Is” clausules?
Verkopers die gebruikmaken van “as is”-clausules moeten documentatie verstrekken van bekende reparaties, renovatierekeningen en bouwinspectierapporten indien beschikbaar.
Ondanks beperkte garanties moeten ze ernstige gebreken waarvan ze op de hoogte zijn, openbaar maken.
Eigendomregistraties moeten worden opgenomen, evenals eventuele vergunningen en goedkeuringen voor aanpassingen.
Rechters verwachten transparante communicatie over beperkingen, zoals aangetoond in de Noord-Holland zaak waar het gebrek aan juiste documentatie de bescherming van de clausule ongeldig maakte.
Conclusie
Hoewel “as is where is” clausules aanzienlijke risico’s overdragen aan kopers, beschermen zij verkopers niet volledig tegen openbaarmakingsverplichtingen. Recente rechtbankuitspaken benadrukken dat deze bepalingen doorgaans fysieke gebreken dekken, maar geen juridische of regelgevingskwesties. Kopers moeten grondige inspecties en documentbeoordelingen uitvoeren, terwijl verkopers hun voortdurende openbaarmakingsverplichtingen moeten begrijpen. Beide partijen profiteren ervan om de praktische beperkingen van deze clausule in moderne vastgoedtransacties te erkennen.
M2 Advocaten
Kabelweg 57, 1014 BA Amsterdam
020 420 9949